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深圳市拆除重建类城市更新单​元计划管理规定

       我局于2010编制并印发的《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》(深规土告[2010]16号)已施行了八年,且部分条款已不适用于当今。

       城市更新形势,急需结合最新政策进行修编。

背景二

       2010至2016年,随着城市更新实施精细化管理工作的深入,我市相继出台 了《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等政策及规章,对现行更新政策进行了调整与和补充完善。

背景三 

       强区放权背景下,城市更新有关职权调整至各区政府,对城市更新的实施管理提出新的要求。综上,亟需结合新形势、新政策对2010版《申报指引》进行修编。

起草过程

主要特点

特点一:

       综合性:全面对接既有城市更新政策,与《更新办法》、《实施细则》和《暂行措施》等上位政策对进行纵向衔接;同时与近年来出台的涉及城市更新工作操作层面的政策、规章以及相关要求进行横向衔接。

特点二:

       全面性:调整原版的篇章逻辑结构,并增加了“计划调整与调出”章节,实现更新单元计划申报情形全覆盖。

特点三 :

      简洁性:对涉及更新单元计划方面的政策进行梳理、研究、汇总,化零为整,最终形成简洁明了的操作手册。

特点四 :

       创新性:首次提出了对更新单元计划实施“有效期”管理制度,促进城市更新单元计划优质、高效推进。

主要内容

第一章:总则

制定依据:

    《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府2016〕96号)

我市城市更新相关规定

适用范围:

       适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。职责分工:市规划和自然资源部门:组织、协调、指导全市更新单元计划工作,拟订更新单元计划政策;负责更新单元计划备案,重点更新单元计划报批,标图建库等工作。

       各区政府:负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批等工作。

       各区城市更新机构:负责更新单元计划的审查工作,负责组织开展重点更新单元计划的申报工作;负责城市更新单元标图建库的申报等工作。

第二章:申报情形

       特定城市建成区具有以下情形之一,通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的,可申请通过拆除重建方式实施城市更新:

“工改保”情形

        在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下,规划为工业的旧工业区,可申请按照简易程序调整法定图则用地功能建设人才住房和保障性住房。其中工业区块线内的按照工业区块线管理办法执行。(与工业区块线管理办法衔接)

旧住宅区改造情形

       对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区,适用棚户区改造政策的,按照棚户区改造相关规定实施改造。

       因规划统筹需要,与其他各类旧区(旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等)混杂的零散旧住宅区,可通过城市更新实施改造。

备注:1.对比《暂行措施》,适当扩大了“工改保”的适用对象,并与工业区块线管理办法相衔接。

2.沿用《暂行措施》中关于旧住宅区的相关改造政策。

第三章:拆除范围-总体

划定原则

       申请拆除重建的特定城市建成区,应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下,充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性,按照相关规划与技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为拆除范围。

拆除范围-(一)规划管控要求

总体规划管控要求:

       拆除范围应符合城市总体规划、土地利用总体规划等总体规划的相关管控要求

城市更新专项规划管控要求:

      (一) 拆除范围原则上应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建类空间范围内。各区城市更新五年专项规划未获批准的,拆除范围应位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内。

      (二)重点更新单元的拆除范围应当位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内

特殊情形:

      ◆因技术原因导致拆除范围超出上述区域的,超出用地面积不得大于拆除范围10%。

      ◆清退用地、法定图则或其他法定规划确定的公共利益项目用地,不受前款规定制。

拆除范围-(二)用地面积要求

总体规划管控要求:

拆除范围用地面积应当大于10000平方米。

整村统筹:

       原特区内的城中村用地应进行整村统筹,分别明确是否进行更新以及更新方式,以整村方式划定拆除范围,鼓励其他各区参照执行

重点更新单元:

       原特区内不小于15万平方米。

       原特区外不小于30万平方米。

       备注:实践中发现大部分小地块更新项目偏离了政策制定的初衷,使城市更新出现“碎片化”的倾向。因此经市政府同意,原市规划国土委于2018年8月印发通知(深规土[2018]629号),暂停受理面积小于1万平方米地块的拆除重建类城市更新申请。

拆除范围-(三)合法用地比例要求

一般要求:

       ◆重点更新单元:不低于30%。

       ◆坪山中心区:不低于50%。

       ◆其他:不低于60%。

简易处理:

       合法用地比例达到以下比例时,拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理,经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地:

      ◆重点更新单元:不低于30%。

      ◆坪山中心区:不低于50%。

      ◆其他:不低于50%

       备注:落实《暂行措施》的相关要求,并与历史违建的处理政策相衔接。

拆除范围-(四)合法用地比例计算

清退用地:

       不参与合法用地比例的计算(分子分母均不计入)。

非农与“两规”重叠:

       ◆先非农后“两规”:仅计非农。◆先“两规”后非农:可重复计算

非农与旧屋村重叠:

       可重复计算。

外部移交用地:

       涉及城市更新外部移交公共设施用地的,按照《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》(深府办规〔2018〕11号)进行计算。

拆除范围-(五)公共利益项目用地要求

一般要求:

       可供无偿移交给政府的城市公共利益项目用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的,从其规定。

拆除范围与法定图则单元范围的关系:

       ◆申报拆除范围与法定图则划定单元范围一致的,原则上应落实法定图则确定的城市公共利益项目用地。

       ◆申报拆除范围与法定图则划定单元范围不一致的,位于划定单元范围内的部分,其土地移交率原则上不低于法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例。

特殊情况处理:

       法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例超过50%的,在城市基础设施和公共服务设施满足《深圳市城市规划标准与准则》(以下简称《深标》)要求且不影响使用功能的前提下,在更新单元规划阶段综合研究后按程序确定城市公共利益项目用地。

       备注:落实《深圳市城市更新办法》及其实施细则的相关要求,并结合城市更新工作实践,明确更新单元拆除范围与法定图则划定单元范围的关系,同时考虑可实施性,设定一定的弹性。

拆除范围-(六)建筑物建成时间要求1

一般要求:

       ◆拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。

       ◆旧住宅区不小于20年。

       ◆旧工业区、旧商业区不小于15年。

特殊情形一:

未达到15年的旧工业区、旧商业区,因规划统筹和公共利益需要,符合以下条件之一的,可纳入拆除范围进行统筹改造:

      (一)拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米,且不超过拆除范围用地面积的三分之一。

      (二)拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%且不小于6500平方米。

       备注:1.落实《深圳市城市更新办法》及其实施细则的相关要求,并与省厅的标图建库要求相衔接。

       2.对《暂行措施》的相关规定进一步明确,关键词:“拆除范围”、“法定规划”“且”拆除范围-(六)建筑物建成时间要求2

特殊情形二:工改M1

       2009年12月31日前建成的旧工业区,在符合我市产业发展导向,因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下,可申请拆除重建,更新方向应为普通工业(M1)。

特殊情形三:部分已建成

       国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设,但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积,不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成,因规划实施等原因,整宗地可划入拆除范围,适用城市更新政策。

       备注:1.落实《暂行措施》的相关要求,鼓励工改M1。2.已部分完成建设的

建筑,应属于依据“有关批准文件”而进行的建设,或按照相关规定,已补办相关建设手续。

拆除范围-(六)建筑物建成时间要求3

特殊情形四:复合式更新:

       对于单一宗地的“工改工”项目,部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求,且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的,可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。

特殊情形五:危房

       根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的,可不受本条款限制

       备注:1.落实《暂行措施》的相关要求。2.本规定所称“危房”是指根据建设部《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016),鉴定等级D级的房屋。

拆除范围-(七)边界划定要求1

整体要求:

       拆除范围原则上应包含完整宗地和建筑物,以及明晰的产权边界

具体要求一:涉及道路

拆除范围边界涉及道路的,按照以下标准划定:

       1. 规划道路与现状道路一致的,原则上以现状道路边界为界,现状道路用地不划入拆除范围。

       2. 规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的,原则上以规划道路边界为界,规划道路用地不划入拆除范围。

       3. 规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的,原则上以规划道路中心线为界;规划道路为支路的,拆除范围应包含相对应的规划支路用地。

       备注:1.落实《深圳市城市更新办法》及其实施细则的相关要求。2.拆除范围边界划定按照要求依次划定,相应条款有优先级的区别。

拆除范围-(七)边界划定要求2

具体要求二:涉及山体、河流

       拆除范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的,原则上以自然地理实体边界为界

具体要求三:涉及轨道站点500米距离

       工业区块线内申请“工改保”的,拆除范围应位于地铁站点500米范围内。

       ◆拆除范围边界涉及合法用地,且超过50%的用地位于地铁站点500米范围内的,该合法用地可全部适用有关政策。

       ◆拆除范围边界涉及其他用地,因规划统筹或技术误差等原因导致拆除范围位于地铁站点500米范围外的,超出的用地面积不得大于拆除范围的10%。

       备注:1.落实《深圳市城市更新办法》及其实施细则的相关要求。

2.与工业区块线管理办法相衔接。其中轨道站点的定义,深标中已有明确,即轨道站点几何中心。

拆除范围-(八)不划入拆除范围情形

以下用地不划入拆除范围:

      (一)市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域。

      (二)未建设用地、独立的广场用地和停车场用地。

      (三)土地使用权期限届满的用地。

      (四)调出更新单元计划未满三年的用地。

        备注:1.以上四类用地任何时候都不应划入拆除范围。2.只要认定为空地,无论多大,任何时候都不应划入拆除范围。注意与“零星用地”的区别。3.判断土地使用权期限届满的时间节点应为,申报主体按照本规定提交纳入更新单元计划的申请,且申报的更新单元计划满足政策要求。

拆除范围-(九)涉及拆除范围的其他要求1

以下用地原则上不划入拆除范围:

      (一)现状为GIC、S、U的,原则上不划入拆除范围。如确因规划统筹等原因需纳入拆除范围,更新后不得减少其用地规模。

      (二)现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村。因落实市近期建设与土地利用规划、市重大项目或土地利用年度计划确定的重大城市基础设施和公共服务设施的需要等原因确需划入拆除范围的,区政府应充分研究其可实施性,并报市政府审批。

      (三)楼堂馆所或市区财政全额投资的公益性、非营利性用地。确需划入的,应征得权利主体及主管部门的同意意见。

      (四)被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区范围内用地。通过城市更新实现用地清退的除外。

       备注:以上四类用地为一般情况下不划入拆除范围,确需划入的,应满足特定的条件。

拆除范围-(九)涉及拆除范围的其他要求2

以下用地可划入拆除范围:

       工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地等用地,符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的,可与工业园区一并划入拆除范围。

以下用地宜划入拆除范围:

       拆除范围周边建筑物功能、形态、权属性质相同的,宜统筹划入拆除范围。

       备注:1.该处的工业园区是指无清晰权属边界的用地;有清晰权属边界的应包含完整的权属边界。2.同类型的建筑,鼓励共同划入拆除范围,如果没有划入,则需要论证不划入的理由。

第四章:申报主体、更新意愿与方

申报主体:

申报主体按照以下方式形成:

      (一)权利主体单一的,可由权利主体申报或委托单一主体申报。

      (二)拆除范围内存在多个权利主体的,同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体申报。

      (三)属城中村、旧屋村的,可由所在原农村集体经济组织继受单位进行申报,或由其委托单一主体申报。

      (四)通过政府主导的方式实施城市更新的,由市、区政府相关部门申报。其中,重点更新单元计划由辖区城市更新机构申报。

      (五)旧住宅区由辖区街道办事处申报。与其他各类旧区混杂的零散旧住宅区,街道办事处与市场主体联合申报。

       备注:沿用《实施细则》及《暂行措施》的相关规定。

第四章:申报主体、更新意愿与方向2

更新意愿:

单一地块拆除范围内用地为单一地块:

      ◆权利主体单一的,该主体同意进行城市更新;

      ◆建筑物为多个权利主体共有的,占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新;

      ◆建筑物区分所有的,专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新

更新意愿:多地块:

       拆除范围内用地包含多个地块的,符合上述规定地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

      备注:1.沿用《实施细则》及《暂行措施》的相关规定。

      2.可以概括为单一地块“双三分之二”,多地块“五分之四”

第四章:申报主体、更新意愿与方向3

更新意愿:城中村、旧屋村

       拆除范围内用地属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的,须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新;或者符合本条第(一)项规定,并经原农村集体经济组织继受单位同意。

       属原农村集体经济组织继受单位所属物业的,可按《深圳经济特区股份合作公司条例》执行。

更新意愿:零散旧住宅区

       属于与其他各类旧区(旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等)混杂的零散旧住宅区,同意进行城市更新的权利主体应达到100%

       备注:1.沿用《实施细则》及《暂行措施》的相关规定。2.对接正在修编过程中的《深圳经济特区股份合作公司条例》

第四章:申报主体、更新意愿与方向4

更新方向:

更新方向和开发强度应符合以下要求:

      (一)申报的更新方向应符合法定图则或其他法定规划要求。

      (二)申报开发强度应合理可行,具备可实施性。

       备注:沿用《实施细则》的相关规定。

第五章:申报途径与材料1

申报途径

       申报主体将申报材料报送区城市更新机构。其中,重点更新单元计划经区政府审查同意后,由区城市更新机构作为申报主体报送市规划和自然资源部门统筹。

       城市更新相关政策要求网上申报的,按照相关规定执行。

       缘由1.依据市委市政府的城市更新强区放权改革文件要求。2.对将来的网上申报预留接口。

申报途径与材料2

申报材料及格式要求:

       1.申请书 2. 申请表格 3.申报主体的身份证明材料 4. 图纸 5. 更新意愿证明材料 6. 权属证明材料7. 照片8. 其他材料 (涉及危房、旧住宅区更新、土壤环境风险防控、拆除范围超过30万平方米、重点更新单元、整村统筹的)9.材料格式要求

       缘由1.基本沿用原《申报指引》的要求,仅第8条的相关内容为结合近年来的相关要求新增。

       2.材料格式要求中,提出了新的要求:所有申报材料均需提供纸质文件和电子文件(建筑物照片仅需提供电子文件)。

第六章:计划审查与审批

一般计划审查、审批:

       明确了更新单元计划的窗口收文——区城市更新机构审查——公示——公示意见处理——区政府审批——公告——备案等程序。

重点单元审查、审批:

       明确了重点更新单元计划的相关程序:各区城市更新机构申报——市规划和自然资源部门审查——公示——报市政府审批——公告。

计划有效期制度:

       本规定施行后批准的更新单元计划(不含重点更新单元),自公告之日起有效期两年。有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的,该更新单元计划按照公告要求失效。确需延期的,可申请延期一年,原则上仅可延期一次。

       缘由:1.备案所提交的材料中,增加了“更新单元计划备案申请表”。

2.为了提高城市更新单元计划制定工作的科学性,结合省市审计部门的要求,提出了计划有效期管理制度。到期后的项目按照公告要求自动失效。主要目的是为了给社会明确预期,促进更新单元计划优质、高效推进。

第七章:计划调整和调出1

计划调整的原因:

       因公共利益、规划统筹、项目实施等原因,可申请计划调整。

计划调整的原则:

        应保障拆除范围内公共配套的服务水平、用地的完整性以及项目的可实施性。

计划调整的主要内容:

       计划调整内容包含拆除范围调整(增加或减少)、更新方向调整,承担的公共利益调整、更新单元计划有效期调整,但不得对申报主体进行调整。

备注:结合城市更新工作实践,新增计划调整内容。

计划调整和调出2

       无需单独申报计划调整的情形符合以下情形的,更新单元计划内容的调整可与更新单元规划同步申报、审批:

      (一)因更新单元计划制定过程中的技术误差(含坐标误差、现状地形图误差、放点误差、权属误差等)导致已批计划拆除范围变化的。

      (二)因城市基础设施、公共服务设施以及其他公共利益项目建设需要导致已批计划拆除范围扩大的。扩大后拆除范围内合法用地比例须符合本规定第三章相关要求。

      (三)因规划统筹需扩大已批拆除范围,若扩大的拆除范围包含开发建设用地的,扩大部分面积原则上不得超出原已批计划拆除范围面积的10%,且不超过3000平方米,扩大部分内合法用地比例须符合本规定第三章相关要求。

      (四)在满足《深标》要求且更新单元计划公告的公共利益总用地面积不减少、配套设施有效使用面积不减少的前提下,将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及其他社区级配套设施改为附属建设的。

      (五)在更新单元计划公告的公共利益总用地面积不减少的情况下,因《深标》修订了配套设施面积标准而减少已批法定图则或其他法定规划确定的配套设施占地面积的。

       备注:为提高审批效率,与更新单元规划审批政策相衔接,将涉及技术误差、公共利益等方面的调整,放在更新单元规划审批阶段同步办理,不再单独申请计划调整。

计划调整和调出3

       拆除范围的调整要求拆除范围的调整包含拆除范围增加、拆除范围减少两种情形。属于拆除范围调整的,调整部分的权利主体同意调整的意愿应符合本规定第四章规定,同时应满足以下要求:

       1. 属于拆除范围增加的,增加部分或增加后的合法用地比例、建筑物建成时间、城市更新五年专项规划的空间管控要求等应符合本规定的要求。

       2. 属于拆除范围减少的,减少后的拆除范围面积、合法用地比例应符合本规定的要求。涉及2010年结转计划和实施计划的,其减少后的拆除范围合法用地比例不低于计划批准时拆除范围的合法用地比例。

备注:1.无论范围的增加和减少,调整部分的意愿均需满足要求。2.增加部分不要求一定满足合法用地比例的要求,增加后满足即可。

计划调整和调出4

更新方向调整:

       已纳入更新单元计划的项目,符合“工改保”规定的,可申请调整更新方向,建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。

计划调整程序:

       计划调整由申报主体提出,按照更新单元计划制定程序进行申报。其中,因法定图则或其他法定规划调整导致已批计划更新主导方向或公共利益变化的,更新单元计划调整可与更新单元规划同步申报。

       对于已纳入2010年结转和实施计划的项目,已按规定确认申报主体的,由其进行计划调整申报;未明确申报主体的,由各区城市更新机构按照我市城市更新政策要求对申报主体进行认定并予以公告,再由认定的申报主体进行计划调整申报。

备注:1.因法定规定变化导致更新主导方向变化的,可与更新单元规划同步申报、并联办理。

计划调整和调出5

计划调出类型:

       更新单元计划调出包含城市更新机构依据申报主体的申请,对更新单元计划作出的调出决定(依申请作为);以及城市更新机构根据更新单元计划清理等政策及程序,对更新单元计划作出的调出决定(主动作为)

依申请调出:

       申报材料中须有“已自行理清经济关系的证明材料”。

       申报及审批程序、申报材料格式等要求参照计划制定的相关规定执行。

计划调整和调出6

政府主动调出:

       经批准的更新单元计划,经发现违反城市更新相关政策的,调出更新单元计划。已批更新单元计划中纳入棚户区改造计划及土地整备计划的片区,调出更新单元计划。

       区政府可按规定对更新单元计划进行清理,具体清理办法由市规划和自然资源部门另行拟订报市政府批准后实施。

       备注:以上三项非依申请事项,相关部门需主动作为。

第八章:附则

物流用地:

       物流仓储用地进行城市更新的,可参照工业用地相关规定。

合法用地:

       本规定所称“合法用地”包括国有已出让(划拨)用地、城中村用地、旧屋村用地、农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、其他已获得用地权属证明文件的用地等。

城中村、旧屋村:

       本规定所称“城中村”指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地、征地返还用地和原农村用地红线用地地域范围内的建成区域;“旧屋村”是指符合《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》(深规土规〔2018〕1号)的旧屋村。

       备注:注意权属性质与合法用地的区别,权属性质中包含“国有未出让用地”,而本规定中的合法用地是不包含“国有未出让用地”的。